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31.08.2016

Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

IMMOBILIENBEWERTUNG

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Wer beabsichtigt, eine Immobilie zu verkaufen, möchte selbstverständlich einen hohen Immobilienpreis erzielen. Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf entscheidend ist aber eine realistische Wertvorstellung für seine Immobilie zu bekommen. Wer den Immobilienpreis zu hoch ansetzt, wird seine Immobilie nicht verkaufen, wer ihn zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist aber nicht nur für den Immobilienverkäufer bzw. -käufer wesentlich. Bei allen Änderungen des Besitzverhältnisses bei einer Immobilie (Verkauf, Teilung, Scheidung, Vormundschaft) ist eine realistische Immobilienbewertung unerlässlich.

In den Immobilienwert fließen viele verschiedene Parameter und Eigenschaften ein. Da ist zunächst die Lage und infrastrukturelle Anbindung, die Grundstücksgröße und Wohnfläche, das Alter und der Modernisierungsstand, das soziale Umfeld und die Nutzungsmöglichkeiten.

Käufer wie Verkäufer von Immobilien sollten unbedingt einen Sachverständigen zur Immobilienbewertung heranziehen; denn für eine Wertermittlung sind Sachkenntnisse aus verschiedensten Disziplinen (Betriebswirtschaft, Recht, Bautechnik) erforderlich. Für die Immobilienbewertung berechnet ein Experte den Verkehrswert einer Immobilie, hierfür gibt es vom Gesetzgeber drei mögliche Bewertungsverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

 

Immobilienbewertung durch Vergleichswertverfahren

Die Verkehrswertermittlung durch das Vergleichswertverfahren wird bei vergleichbaren Immobilientypen herangezogen und kommt häufig bei Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen zur Anwendung. D.h. dass der Wert vergleichbarer Immobilien herangezogen wird, was allerdings voraussetzt, dass eine hinreichende Vergleichbarkeit hinsichtlich Lage, Nutzung, Zuschnitt gegeben ist.

Immobilienbewertung durch Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird besonders dann angewendet, wenn nicht der Immobilienertrag im Vordergrund steht, wie z.B. bei selbstgenutzten Immobilien. Beim Sachwertverfahren werden anhand von Statistiken auf Basis der Bruttogeschossfläche die Normalherstellungskosten der Immobilie berechnet. In die Immobilienbewertung fließen dann außerdem  Gestaltung der Außenanlagen, Baunebenkosten, und Wert des Grundstückes in die Wertermittlung ein.

Grundlage des Sachwertverfahrens ist also die Ermittlung der Neubaukosten abzüglich dem Wert durch Abnutzung der Immobilie

Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien in Betracht und zur Anwendung. Insbesondere Investoren werden eine Immobilie nach ihrem Ertragswert beurteilen, wo es also bei einer Immobilie um nachhaltige Erträge geht. Entscheidender Faktor des Ertragswertes ist die Jahresrohmiete. Hier ist der Liegenschaftszinssatz ein bedeutender Faktor, der vereinfacht das Verhältnis von Jahresreinertrag zu Kaufpreis darstellt.

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