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Immobilie behalten, gegen eine neue tauschen oder wieder in Kapital verwandeln?

Wird eine größere Summe an Kapital vererbt, stellt sich schnell die Frage, was damit geschehen soll, sodass es bestmöglich angelegt oder investiert ist – der bestmögliche Fall ist immer, das Kapital für sich arbeiten zu lassen. Gerade in den letzten Jahren stellt sich die reine Geldanlage jedoch durch die Niedrigverzinsungspolitik der Banken als nicht mehr ganz so lukrativ dar wie noch zuvor und kann bei Negativ-Verzinsung sogar zur kapitalaufzehrenden Angelegenheit werden. Befindet sich im Nachlass eine Erbimmobilie, bedeutet dies nicht zwingend plötzlichen Wohlstand, denn nicht alle Immobilien eignen sich automatisch als dauerhaftes Investment. Viele können nicht einschätzen, ob und wann sich die Investition in ihre neue alte Immobilie überhaupt lohnen würde und am Ende geht ihre Rechnung nicht auf – im wahrsten Sinne des Wortes.

Die Immobilie als Familienerbe: Warum sich die frühe Investition in eine Immobilie lohnt

Viele investieren schon in frühen Jahren in Immobilien, wenn es darum geht, das Vermögen für seine Erben zu sichern. Und das hat nicht nur den emotionalen Grund, für seine Kinder ein Dach über dem Kopf zu hinterlassen: Beim einem Immobilienerbe profitieren die Hinterbliebenen nämlich von deutlich höheren steuerlichen Freibeträgen als wenn sie das Kapital lediglich in Geldform erben würden. Aber: Man muss sich aufgrund von Sperrfristen frühzeitig dafür entscheiden.

Was ist die Immobilie wert, heute und in Zukunft?

Um zu wissen, mit welchem Wert man überhaupt planen kann, sollte der Zeitwert der Erbimmobilie ermittelt werden. Dazu werden Daten über die Immobilie, ihr Zustand, Lage, Vermietbarkeit und Marktsituation und -entwicklung ausgewertet und auf dieser Basis eine Prognose für einen Verkaufspreis erstellt. Mit dieser Information an der Hand lassen sich nun die weiteren Schritte planen: Lohnt sich ein  Verkauf oder vermiete ich besser weiter? Eine weitere Frage, die ein Immobilienspezialist am besten beantworten kann: Ist es nicht vielleicht sinnvoller, die bestehende Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös eine (modernere) Immobilie zu erwerben?

Ist meine Immobilie vermiet- oder verkaufbar?

In vielen Fällen befindet sich die Erbimmobilie schon über Jahrzehnte im Familienbesitz und nur die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen wurden umgesetzt. Wollen Sie die Immobilie als Investment zur Weitervermietung einsetzen, sollte geprüft werden, ob sich die Immobilie zum Vermieten oder zum Verkauf eignet. Dazu zählt nicht nur die Frage, ob sie allen baurechtlichen Anforderungen entspricht, sondern auch, ob sie den modernen Ansprüchen möglicher Mieter oder Käufer gerecht werden kann.

Dennoch: Nur weil eine Immobilie etwas älter ist, heißt das nicht, dass sie sich automatisch in einem schlechten Zustand befinden muss oder gar schlecht vermietbar bzw. verkaufbar ist.

Ob sich eine Sanierung/Modernisierung der Erbimmobilie lohnt, lässt sich am besten von einem Spezialisten beurteilen. Er kann Sie auf Basis einer Berwertung beraten und, wenn es Sinn macht, mögliche Modernisierungsmaßnahmen vorschlagen. In einigen Fällen kann sich jedoch auch herausstellen, dass es lohnenswerter ist, sich von der Immobilie zu trennen.

Muss ich eine Modernisierung aus eigenem Geld finanzieren?

Alles was dazu dient, dass die Einnahmen durch ein Immobilieninvestment nachhaltig gesichert werden können, darunter Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Ausbau, werden vom Gesetzgeber steuerlich berücksichtigt. Auch der Zinsaufwand einer vermieteten Immobilie kann steuerlich auf die Einnahmen angerechnet werden – der Gesetzgeber gibt hier einige Möglichkeiten und Hilfen. Bevor man sich also entscheidet, ob man in die Immobilie investieren möchte, sollte in jedem Fall ein in Immobilien erfahrener Steuerberater hinzugezogen werden, der Kniffe und Fallstricke kennt.

Wenn alle Stricke reißen: Umschichtung des Kapitals

Stellt sich heraus, dass sich eine Modernisierung oder Instandsetzung der Immobilie nicht lohnt, kann der Vermögenswert in eine andere Immobilie umgeschichtet werden – ein so genannter Immobilientausch. Hier wird eine Bestandsimmobilie gegen eine Immobilie eingetauscht, die besser in Ihre Finanzplanung passt. Der Wert der bestehenden Immobilie fließt dann in den Kaufpreis der neuen ein oder kann sie sogar ganz allein finanzieren. Nicht nur in solchen Fällen kann die Umwandlung einer Immobilie in monetäres Kapital sinnvoll sein. Auch im Erbstreit stellt dies eine Lösung dar, die für alle Seiten oft als zufriedenstellend empfunden wird

Wenn die Erben streiten

Wenn man nicht der Alleinerbe ist, sondern sich in einer so genannten Erbengemeinschaft befindet, kann es eine sinnvolle Lösung sein, den Immobilienwert in einen reinen Geldwert umzuwandeln. Meistens befinden sich die Hinterbliebenen in einer solchen emotionalen Ausnahmesituation, dass Streit um den Erbnachlass vorprogrammiert ist. Nicht selten kann dann keine Einigung erzielt werden, wer aus der Erbengemeinschaft die Immobilie bekommen soll – und man entscheidet sich dafür, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös unter den Erben aufzuteilen. Nichts lässt sich schließlich genauer und gerechter verteilen als Zahlenwerte. Denn in einer Erbengemeinschaft muss das geerbte Vermögen zwingend aufgeteilt werden, auch wenn es um eine Immobilie geht. Grund dafür ist, dass es gesetzliche Pflichtanteile gibt – Partner erben immer 50 %, Kinder immer je 25 % – die selbst vom letzten Willen unangetastet bleiben. Diese Gesetzesregelung soll sicherstellen, dass die dem Verstorbenen am nächsten stehenden Personen in jedem Fall finanziell abgesichert werden.

Sie haben eine Immobilie geerbt und sind sich nicht sicher, ob sie in diese noch investieren wollen oder nicht?

Ob Sie die Immobilie behalten wollen, gegen eine neue tauschen oder wieder in Kapital verwandeln wollen – wir beraten Sie gerne und erarbeiten mit Ihnen eine Strategie, die am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt. Aus über 20 Jahre Erfahrung im regionalen Immobilienmarkt und eigenen Investitionen kennen wir die Chancen und Risiken von Investmentimmobilien. Vertrauenswürdige Kontakte zu Steuerberatern, Finanzierern oder Gutachtern erweitern unser umfassendes Netzwerk aus vertrauenswürdigen Dienstleistern, mit denen wir Sie gerne verknüpfen.

Kontaktieren Sie uns und schildern Sie uns Ihre Vorstellungen und Ziele. Wir nehmen uns gerne Zeit, Sie und Ihre Immobilie kennenzulernen

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