División de una propiedad heredada: las dificultades más frecuentes
Señor Johns, ¿qué aconseja a los herederos que deben repartir entre varias partes una propiedad inmobiliaria heredada? ¿Cuál es la mejor manera de proceder para llegar rápidamente a un acuerdo?
«Al principio, por supuesto, surge la gran pregunta: ¿cuánto vale el inmueble? Es decir, el primer paso en este contexto es acudir a un agente inmobiliario o a un perito para determinar el valor del inmueble, y no solo de forma aproximada. También se podría decir que primero lo busquemos en Internet o veamos algunas propiedades comparables en la zona, pero eso no sirve de nada, porque una diferencia de 40 000 o 50 000 euros en la disputa entre varios herederos significa que, si uno de ellos quiere quedarse con la propiedad, tendrá que pagar mucho más a los demás»ldquo;
En primer lugar, se debe realizar una tasación. ¿Qué pasa cuando se conoce el valor del inmueble?
« Desde el punto de vista jurídico, la dificultad más habitual es llegar a un acuerdo sobre un valor con el que todos los herederos estén tan de acuerdo que digan: vale, si se llega a este valor, entonces podemos acordar un plan de partición. O bien uno de los herederos se queda con el inmueble o este se vende y, una vez pagadas las cargas registradas, se distribuye entre los miembros de la comunidad hereditaria la parte correspondiente del producto de la venta que quede después de la liquidación.
¿Cómo pueden los herederos averiguar qué cargas deben liquidarse, dónde están inscritas o enumeradas?
«No se puede saber directamente a partir del extracto del registro de la propiedad cuál es la carga real. Si el inmueble está gravado con una hipoteca, es decir, si aún no se ha pagado un préstamo, se puede averiguar a través del contrato de préstamo. Al final hay un desglose mensual con la cuota que se paga cada mes, de modo que se puede ver exactamente para un mes determinado cuál es el importe actual de la carga hipotecaria. También puede ser que, por ejemplo, un contrato de ahorro para la vivienda siga inscrito en el registro de la propiedad en segundo lugar en la sección 3, porque el testador quizá renovó el baño y la cocina con un contrato de ahorro para la vivienda o compró una calefacción nueva en algún momento. Entonces hay que mirar también qué queda por pagar. Con todas estas listas que se elaboran y con el resultado obtenido, se puede pasar a la siguiente reflexión.
Así que se resta el saldo del valor inmobiliario determinado y las cargas que se han averiguado, y entonces se sabe lo que hay que repartir
«Sí, y solo entonces surge la pregunta: ¿se vende? ¿Alguno de los herederos quiere quedarse con el inmueble? ¿Puede quien se queda con el inmueble pagar a los demás el importe total y cómo se calcula este valor de pago? Antes de iniciar una liquidación patrimonial, recomiendo encarecidamente que se reflexione sobre estas cuestiones y que todas las partes implicadas tengan claro desde el principio cuál es el valor de liquidación.
¿Necesita una tasación o asesoramiento profesional y apoyo para vender una propiedad heredada? ¡Póngase en contacto con nosotros! Estaremos encantados de asesorarle.
No encontrado:
- mosler-partner.com: Sven R. Johns
- aktiv-online.de: ¿Qué es una comunidad hereditaria?
- ratgeber-erbengemeinschaft.de
Aviso legal: este artículo no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico en casos concretos. Le rogamos que consulte los detalles de su caso concreto con un abogado y/o asesor fiscal.
Foto: © burdun/Depositphotos.com
