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Das Bestellerprinzip

Die wichtige Balance von Käufer- und Verkäuferinteressen

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Neuer Gesetzesentwurf

In welchen Fällen das Bestellerprinzip greift, und wann nicht

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Wohnraum ist in den vergangenen Jahren immer rarer geworden und eine geeignete Immobilie zu finden, kostet Zeit und eine aktive Präsenz im Immobilienmarkt, die die meisten nicht haben. Viele bedienen sich daher der Angebote und Dienstleistungen eines Maklers, der für sie bequem und einfach das Passende herbeizaubert – und greifen dafür tief in die Tasche. Denn zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis muss natürlich auch der Makler für seine Dienstleistung in Form einer Provision bezahlt werden. Kosten, die bisher meist die Käufer getragen haben, insbesondere in stark gefragten Lagen und Großstädten. Das ändert sich jetzt: Ab dem 23.12.20 tritt ein neues Gesetz in Kraft, das die Verteilung der Maklerprovision neu regelt – das so genannte Bestellerprinzip.

Wer seine Immobilie über einen Makler verkaufen möchte, erteilt einen Auftrag und schließt einen rechtsgültigen Vertrag ab. Mit den rechtlichen Grundlagen als Kaufinteressent jedoch beschäftigt sich kaum jemand – oder wussten Sie, dass Sie bereits einen Vertrag abschließen, wenn Sie ein Exposé oder einen Besichtigungstermin anfordern? Das ist die Basis dafür, dass ein Kaufinteressent bisher die Summe der Maklerprovision komplett selbst tragen muss. Wir zeigen Ihnen hier, was sich nun geändert hat und in welchen Fällen das neue Gesetz überhaupt greift und wann nicht.

Was muss ich als Verkäufer beachten?

Mit dem Bestellerprinzip ist es wichtiger denn je, dass Sie klare Vereinbarungen treffen. Erlauben Sie einem Makler nicht einfach, Ihre Immobilie mitanzubieten! Machen Sie sich im Voraus klar, ob und welche Leistungen Sie benötigen und lassen sich vom Makler verständlich erklären, wie er Ihre Immobilie in Ihrem Sinne vermarkten möchte. Denn Makler ist nicht gleich Makler und der Verkauf beginnt nicht erst, wenn Interessenten gesucht werden. Lange vor dem ersten Besichtigungstermin gibt es eine Reihe an Formalitäten zu klären: Existiert eine plausible Wertermittlung, kümmert sich der Makler um alle erforderlichen Dokumente? Beinhalten seine Dienstleistungen ein bonitätsgeprüftes Interessentenmanagement, Vorleistungen im Marketing, ein professionelles Exposé und ausreichende Anzeigen? Bekomme ich Unterstützung bei der Vorbereitung und Abwicklung des Notartermins, ist mir ein persönlicher Ansprechpartner und seine Erreichbarkeit wichtig? Und besonders: Wie hoch ist die Provision im Falle des erfolgreichen Verkaufs?

Was muss ich als Kaufinteressent beachten?

Auch als Kaufinteressent raten wir dazu, von Beginn an klare Vereinbarungen zu treffen, welche Leistungen Sie erwarten können und welche Sie im Gegenzug dafür erbringen müssen – ganz aktuell zum Beispiel die Höhe der Maklerprovision. Aber auch das Kümmern um die Vertragsunterlagen, Begleitung bei Besichtigungen und die reibungslose und fristgerechte Übergabe zum neuen Zuhause sind Qualitätsmerkmale, die einen guten Makler ausmachen.

Die gesetzliche Regelung bisher: Wer Interesse hat, bezahlt

Bisher war es beim Immobilienverkauf so, dass der Eigentümer den Makler zwar beauftragt hat, die anfallende Provision aber oft nur vom Käufer bezahlt werden musste. Hintergrund ist, dass ein Makler bei der Vermittlung einer Immobilie zwei Arten von Verträgen individuell abschließen kann: Der erste entsteht mit dem Auftrag des Verkäufers und beinhaltet eine Reihe an Dienstleistungen, die schließlich zum Verkauf führen.

Die zweite Art von Vertrag entsteht mit dem Kaufinteressent lange bevor dieser die Immobilie gekauft hat. Streng genommen gilt dieser Vertrag ab dem Moment, sobald der Interessent zum Beispiel ein Exposé anfordert. Damit stimmt er automatisch zu, die im Exposé ausgewiesene Maklerprovision zu bezahlen, wenn er die Immobilie kaufen möchte. In der Praxis haben vielen Makler dem Verkäufer gegenüber auf eine Honorierung verzichtet und diese dann alleine beim Käufer eingefordert.

Die neue Regelung erklärt: Wer bestellt, bezahlt (teilweise)

Nach der neuen Regelung gilt: Wer den Makler "bestellt", ist auch verpflichtet seine Dienstleistung zu bezahlen, zumindest teilweise. Der neue Gesetzentwurf gleicht die Provisionsverteilung zu Gunsten des Kaufinteressenten aus: Ab dem 23.12.20 sind Makler verpflichtet, die Kosten für die Vermittlung sowohl auf den Kaufinteressent als auch den Verkäufer zu gleichen Teilen umzulegen. Verlangt ein Makler also 3 % Provision, muss er 3 % vom Käufer und 3 % vom Verkäufer verlangen, sodass beide dieselben Kosten für die Vermittlung der Immobilie durch einen Makler tragen müssen. Doch jedes Gesetz hat seine Limitierungen und Ausnahmen. 

In welchen Fällen gilt das Bestellerprinzip (nicht)?

Das Bestellerprinzip findet nur dann Anwendung, wenn es sich beim Kaufinteressent rechtlich um einen "Verbraucher" handelt, das heißt, wenn der Kaufinteressent eine Privatperson ist. Weiterhin sind von dem neuen Gesetz nur Wohnimmobilien betroffen, die zur Eigennutzung dienen sollen, also Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung oder Eigentumswohnungen. Dagegen vom Bestellerprinzip ausgeschlossen sind Kaufinteressenten, die als Unternehmen agieren sowie Mehrfamilienhäuser und Geschäfts- und Gewerbeimmobilien.

Unabhängig davon besteht weiterhin die Option, dass der Verkäufer freiwillig die gesamte Provision übernimmt und der Kaufinteressent vollständig entlastet wird. Das macht eine Immobilie aus Käufersicht sehr attraktiv und führt oft dazu, dass sich viel mehr Interessenten melden und die Immobilie besser verkauft werden kann

Käuferprovision nur noch in Ausnahmesituationen

Eine weitere Sonderreglung ergibt sich, wenn der Makler einen Immobilien-Suchauftrag erhält und er sich aktiv auf die Suche begeben muss. Findet er eine passende Immobilie für seinen Auftraggeber, trägt nun dieser alleine die Provisionskosten – der Eigentümer kann und darf in diesem Fall nicht belastet werden, da seine Immobilie zum Zeitpunkt des Auftrags noch nicht zum Verkauf stand. Entscheidet sich der Auftraggeber jedoch am Ende gegen die ihm angebotene Immobilie und möchte der Eigentümer weiterhin am Verkauf festhalten, geht die Immobilie in den Bestand des Maklers über. Damit greift beim nächsten Interessenten wieder das Bestellerprinzip und der Eigentümer trägt die Hälfte der Maklerprovision. 

Wenn Sie sicher wissen wollen, ob und welche Regelung für Sie im Einzelfall greift, fragen Sie am besten einen Profi um Rat.

Der Profi-Makler filtert bei hoher Nachfrage die passenden Interessenten heraus und klärt z.B. vor einer Besichtigung, ob die Immobilie auch ins Finanzierungsbudget passt.

Brauche ich einen Makler trotz hoher Nachfrage?

Brauche ich zwingend ein Exposé um meine Immobilie gut zu verkaufen?

Das Exposé ist die Visitenkarte der Immobilie und beinhaltet alle wichtigen Informationen, die ein Käufer für seine Kaufentscheidung braucht. Ein hochwertiges Exposé fördert die positive Beurteilung durch den Interessenten und führt nachweislich zu einem erfolgreicheren Verkauf.

Lassen Sie sich transparent und leistungsorientiert beraten

Bereits seit 2007 liegt unserer Arbeit das Bestellerprinzip zugrunde. Dank dieser Erfahrung wissen wir, worauf es dabei ankommt: Vom Erstgespräch bis hin zum Verkaufsabschluss ist es uns wichtig als persönlicher Ansprechpartner vor Ort, klare Kommunikation zu pflegen und jeden Schritt im Verkauf nachvollziehbar und transparent zu gestalten – so weiß jeder, was er erwarten kann.

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