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KAPITALANLAGE-IMMOBILIEN 2024

Zinshaus, vermietete Eigentumswohnung oder vermietetes Einfamilienhaus: Lohnt sich die Investition in Immobilien heute noch?

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Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet eine sicherere Investition im Vergleich zum Aktienmarkt.

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Die Zinsen steigen, es steht immer weniger Eigenkapital zur Verfügung, die Kaufpreiserwartungen der Niedrigzinsphase hallen noch in den Köpfen der potenziellen Käufer nach – das ist die Kurzfassung der Immobilienmarktlage der vergangenen Monate. Der Wunsch nach finanzieller Sicherheit beschäftigt die meisten Anleger nun umso mehr: Sei es durch Erbschaft oder hart erspartes Geld, von dem man nicht weiß, ob man es aufgrund der jetzigen Marktlage lieber in Festgeld, Tagesgeld, Aktien oder Fonds investieren sollte. Nach wie vor gilt: wenn man langfristig investieren möchte und die Volatilität des Aktienmarktes vermeiden will, kann die Investition in Immobilien auch 2024 eine gute Wahl darstellen.

So treffen Sie eine Entscheidung

Eine gründliche Analyse der Lage, der Immobilie selbst und der finanziellen Aspekte ist entscheidend, um eine fundierte Entscheidung zu treffen:

Lage:
 
Die Lage ist von entscheidender Bedeutung für langfristige Wertsteigerung und stabile Mieteinnahmen. Sowohl die direkte Umgebung als auch die Region sollten attraktiv sein, um Leerstände zu vermeiden. Es sollten Faktoren wie die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, medizinischer Versorgung, öffentlichem Verkehr und das allgemeine Umfeld berücksichtigt werden. Die Makrolage betrifft wirtschaftliche Perspektiven, Bevölkerungsentwicklung und Leerstandsraten. Standorte mit starkem Wirtschaftswachstum bieten oft bessere Chancen für Wertzuwachs und schnelle Neuvermietungen.

Zustand der Immobilie:

Die Immobilie selbst sollte ebenfalls sorgfältig geprüft werden. Eine Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage macht dann Sinn, wenn sie langfristig zu attraktiven Mietkonditionen vermietet werden kann bei einem nicht überteuerten Kaufpreis. Der Zustand spielt dabei die ausschlaggebende Rolle: Selbst in der besten Lage können Sie keinen hohen Mietpreis rechtfertigen, wenn die Immobilie sanierungswürdig ist oder sonstige Mängel aufweist. Das Hinzuziehen eines Gutachters gibt Sicherheit beim Kauf und hilft einzuschätzen, welche weiteren Kosten eventuell auf Sie zukommen. 

Rendite, Risiko und (nochmal) Lage:

Bei der Berechnung der Rendite sollten die Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Renovierungskosten von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen und dieser Wert durch den Kaufpreis plus Nebenkosten geteilt werden. Da die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten niedriger ausfallen, kann die Rendite unter Umständen unter 4 bis 5 % liegen.

Die erwartete Rendite sollte den persönlichen Vorstellungen entsprechen und das Risiko angemessen sein. Das Dilemma der Lage besteht darin, dass eine erstklassige Lage oft mit höheren Kaufpreisen verbunden ist. Die Entscheidung zwischen Top-Lage und höherer Rendite in aufstrebenden Gebieten hängt von der persönlichen Risikobereitschaft ab.

Eigenkapital & Rücklagen

Die Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie erfordert eine umsichtige Planung, wobei Eigenkapital und mögliche Risiken berücksichtigt werden müssen. Eine solide finanzielle Grundlage und ein angemessener Puffer für unvorhergesehene Ausgaben sind entscheidend für den langfristigen Erfolg. Empfohlen werden bis zu
20 % Eigenkapital (aber nicht mehr als 20 % aufgrund der Zins-Versteuerung) und weitere 20 % für Rücklagen, die etwaige Sanierungs- oder Modernisierungskosten abdecken. Ist eine Zweitimmobilie als Sicherheit und sehr hohes, gesichertes Einkommen vorhanden, ist in manchen Fällen die Finanzierung ohne Eigenkapital möglich.

Immobilie als Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile einer Investition in Immobilien

Im Allgemeinen ist eine Immobilie als Kapitalanlage dann attraktiv, wenn die Rendite höher ist als bei anderen Anlageformen. Obwohl die Rendite von Immobilien oft nicht mit der von Aktien mithalten kann, bieten sie in der Regel eine sicherere Investition im Vergleich zum Aktienmarkt.

Den potenziellen Vorteilen wie Steuervorteilen, Inflationsschutz und Portfolio-Diversifizierung sind Vermieterpflichten, laufende Instandhaltungskosten und das Klumpenrisiko entgegenzusetzen und sollten sorgfältig abgewogen werden. Im Detail:

Vorteile

  1. Steuervorteile: Kapitalanlageimmobilien bieten steuerliche Vergünstigungen, da Kosten wie Instandhaltungsaufwand steuermindernd geltend gemacht werden können. Außerdem ermöglichen Abschreibungen von zwei Prozent pro Jahr auf die Anschaffungs- und Sanierungskosten eine steuerliche Entlastung. Bei einem Verkauf des Renditeobjekts nach mindestens zehn Jahren bleibt der Wertzuwachs steuerfrei.

  2. Inflationsschutz: Immobilien sind in der Regel inflationsgeschützt, da sich die Kaufpreise und Mieten mit der Inflation verändern. Durch Indexmietverträge können Mieten automatisch an die Lebenshaltungskosten angepasst werden, was einen natürlichen Schutz gegen Inflation bietet.

  3. Sinnvolle Diversifizierung des Portfolios: Immobilien als Kapitalanlage sind eine stabile Ergänzung für ein diversifiziertes Vermögensportfolio. Da Wohnraum immer gefragt ist, können Immobilien langfristig eine sichere Investitionsmöglichkeit darstellen.

  4. Wertbeständigkeit: Bei einer passenden Ausstattung und Lage bieten Immobilien gute Aussichten auf Wertbeständigkeit oder sogar Wertzuwachs im Laufe der Zeit. Dies macht sie zu einer attraktiven langfristigen Anlagemöglichkeit.

Nachteile

  1. Vermieterrolle: Die Vermietung kann zeitaufwändig sein, insbesondere bei häufigen Mieterwechseln oder Zahlungsrückständen seitens der Mieter. Die Auswahl geeigneter Mieter erfordert ebenfalls Zeit und Aufmerksamkeit.

  2. Instandhaltungsaufwand: Als Vermieter sind Sie für die regelmäßige Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich, einschließlich der Bildung entsprechender Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen.

  3. So genanntes "Klumpenrisiko": Je nach Höhe Ihres Vermögens kann eine große Summe in einer einzigen Immobilieninvestition gebunden sein, was die Risikostreuung beeinträchtigen kann. Wenn Ihr Vermögen jedoch ausreichend diversifiziert ist, kann dieses Risiko verringert oder eliminiert werden.

Makler-Erfahrung trifft Finanz-Expertise

Unser Service umfasst eine Vielzahl von Immobilienaspekten, darunter die professionelle Vermarktung von Kapitalanlage-Immobilien, die Beratung bei rechtlichen Angelegenheiten sowie die Verwaltung von Mietobjekten. Wir legen großen Wert darauf, dass Sie sich in jeder Phase des Immobilienprozesses gut betreut fühlen und informierte Entscheidungen treffen können.

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