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Warum ist eine genaue Wohnflächenberechnung so wichtig?

Wie viel Wohnfläche ihre Immobilie hat, wissen viele Eigentümer. Aber wie diese sich genau auf die einzelnen Zimmer verteilt, darüber sind sie oft unsicher. Wie wird die Fläche eines Zimmers mit Dachschräge angerechnet? Zählt der neuangebaute Balkon zu einhundert Prozent zur Wohnfläche oder nur anteilig? Hier gibt es einiges zu beachten. Auf jeden Fall aber muss genau gemessen werden. Denn Fehler bei der Wohnflächenberechnung können hohe Kosten verursachen.

Flächenangaben von Bestandsimmobilien sind oft fehlerhaft, wie immer wieder durchgeführte Stichproben nachweisen. Denn die Flächenangaben werden häufig noch aus alten Bauanträgen oder Mietvertragsangaben entnommen, die immer mal wieder nicht nach einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Dabei ist die Berechnung der Wohnfläche eine komplexe, nicht zu unterschätzende Angelegenheit. Denn für unterschiedliche Gebäudeelemente gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe: so für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen. Dazu kommen noch Kellerräume, Garagen, Terrassen und Balkone, geheizte oder ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder, Waschküchen und Heizungsräume, bei denen Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen sind.

Bei so komplexen Bedingungen verwundert es nicht, dass Eigentümer oft zu fehlerhaften oder unvollständigen Angaben kommen. Dabei haften Privatverkäufer für diese Angaben. Es kann durchaus eine Schadensersatzforderung drohen, wenn die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Sogar der Verkaufspreis und Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, könnten gemindert werden. Wurde die Fläche auch als Vertragsgegenstand angenommen, so schützt auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung nicht vor Schadensersatzansprüchen.

Der beste Schutz für Immobilienverkäufer vor solchen Schwierigkeiten ist, sich Rat bei einem Fachmann zu suchen. Ein Profimakler kennt sich bestens mit der Berechnung von Wohnflächen aus. Es ist schließlich ein Teil seines täglichen Geschäfts. Seriöse Makler tragen sogar das Risiko für die korrekten Flächenangaben selbst und wälzen dieses nicht auf den Kunden ab.

Außerdem erwarten Experten, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im November 2015 in Bezug auf Mieterhöhungen auch künftig Einfluss auf den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietungen haben wird. Das Gericht entschied damals, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Somit kippte der BGH die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Eine genaue Wohnflächenberechnung wird dadurch noch wichtiger als bisher.

Die Grundlage zur Wohnflächenberechnung ist in der Regel die 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV). Trotzdem kommt es noch vor, dass gelegentlich auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 eine Wohnfläche ermittelt wird. Dies kann auch korrekt sein, sofern die Berechnungsgrundlage bekannt ist und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde. Wer aber auf Nummer sicher gehen möchte, wendet sich hierzu am besten an einen Fachmann.

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Foto: © giovanna-fotos/Depositphotos.com

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