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Was Immobilienverkäufer über die Mängelhaftung wissen müssen

Bereits beim letzten Besuch hat der Schornsteinfeger Ihnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so langsam morsch werden und das Dach in den nächsten Jahren erneuert werden muss. Nun wollen Sie Ihr Haus verkaufen und wissen ganz genau: Wenn Sie diesen Mangel angeben, drückt das auf den Preis. Doch Vorsicht: Wer nichts sagt, muss später oft wesentlich mehr zahlen. 

In Deutschland gibt es nämlich eine Mängelhaftung für Verkäufer. „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in §433 Absatz 1. Ein Sachmangel liegt zum Beispiel vor, wenn ein zu Wohnzwecken gekauftes Haus aufgrund eines undichten Daches oder anderer Mängel an der Bausubstanz unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel hingegen bedeutet, dass Rechte Dritter die Immobilie für den Käufer nicht bewohnbar machen. Das wäre etwa der Fall, wenn einem Mieter im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zugesichert ist. 

Mit welchen juristischen Folgen müssen Verkäufer rechnen? 

Laut § 437 Nr. 1 BGB steht dem Käufer beim Auftreten von Mängeln, die der Verkäufer ihm verschwiegen hat eine Nacherfüllung zu. Dies gilt nicht für offene Mängel wie etwa ein großes Loch im Dach. Hier wird davon ausgegangen, dass der Käufer diesen gut sichtbaren Schaden bei der Besichtigung wahrgenommen und die Immobilie in diesem Wissen gekauft hat. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag eine Garantie gewehrt hat – etwa die sofortige Nutzung der Immobilie, die mit einem Loch im Dach wohl kaum möglich ist – dann muss der Verkäufer für Schadensersatz sorgen. 

Bei versteckten Mängeln an der Bausubstanz hingegen muss der Verkäufer mitunter für eine Nacherfüllung sorgen, wenn die Mängel schon länger bestanden. Theoretisch ist es nach § 439 BGB auch möglich als Ersatz eine gleiche Sache zu liefern – bei Immobilien ist das jedoch wohl kaum möglich. Sorgt der Verkäufer weder für eine gleiche Sache noch für eine Nacherfüllung hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten (§ 440 BGB) oder den Kaufpreis zu senken (§ 441 BGB). 

Wie können Verkäufer sich vor der Mängelhaftung schützen? 

Nun ist es natürlich nicht immer so, dass Verkäufer von den Mängeln an ihrer Immobilie wissen und diese mutwillig verschweigen. Lässt sich also kein Verkauf tätigen, ohne zu befürchten, später noch einmal zur Verantwortung gezogen zu werden? Ganz so schlimm ist es nicht. Verkäufer können sich durch bestimmte Klauseln im Vertrag von der Haftung für nach Vertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Das gilt allerdings nur für Mängel, die beiden Parteien vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Hat der Schornsteinfeger die Mängel am Dach schon vor dem Eigentümerwechsel festgestellt und dem Verkäufer mitgeteilt, lässt sich dies in einem möglichen Rechtsstreit leicht nachweisen. 

Bekannte Mängel zu verschweigen ist also keine kluge Option. Stattdessen ist es ratsam, sie schriftlich im Kaufvertrag festzuhalten, um sich vor einer späteren Haftung zu schützen. Deshalb ist eine professionelle Werteinschätzung durch einen Experten so wichtig. So erfahren Eigentümer nicht nur den Realwert ihrer Immobilie, sie bekommen auch eine Übersicht über alle Mängel am Haus, die sie im Kaufvertrag aufführen können. Zudem verjähren die Käuferansprüche beim Immobilienkauf laut § 438 BGB nach fünf Jahren. Verkäufer müssen also nicht befürchten, nach etlichen Jahren auch für frische Schäden haftbar gemacht zu werden. 

Sie benötigen ein professionelles Gutachten für den Verkauf Ihrer Immobilie oder sind sich bei Formulierungen im Kaufvertrag unsicher? Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir unterstützen Sie gerne.Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © vicnt2815/Depositphotos.com

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