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Die Mieterhöhung – was Mieter und Vermieter wissen sollten

Welche gesetzlichen Bestimmungen gibt und was Sie beachten sollten.

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Vorbereitung zur Mieterhöhung – welche rechtlichen Bedingungen zu beachten sind

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Wenn Sie ein oder mehrere Mietobjekte besitzen, kommt irgendwann die Frage nach der Möglichkeit einer Mieterhöhung auf. Für Sie als Investor stellt die Mieterhöhung oftmals die einzige Instanz dar, um Ihre Rendite zu steigern. Was gibt es für Möglichkeiten bei Mieterhöhungen? Was müssen Sie beachten, welche gesetzlichen Vorschriften gibt es und wie gehen Sie am besten vor. Hier das wichtigste im Überblick.

Die Miete erhöhen - Wie geht man vor?

Um die Miete zu erhöhen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Erhöhung per Gesetz festgelegt ist oder per Vereinbarung stattfindet.

Hier gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Anpassung an die ortsübliche Miete
  • Mieterhöhung bei Modernisierung
  • Vertragliche Vereinbarungen in Form von Staffelmiete
  • Vertragliche Vereinbarungen in Form von Indexmiete

Dabei sind die ersten zwei Varianten per Gesetz geregelt und die letzte bezieht sich auf eine Vereinbarung im Mietvertrag. Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung umsetzen wollen, müssen Sie sich an gewisse Grenzen halten. Diese werden in den folgenden Beispielen erläutert.

Anpassung an die ortsübliche Miete

Wie der Name bereits sagt, haben Sie hier die Möglichkeit, die Miete mit Zustimmung des Mieters an die ortsübliche Miete anzupassen. Dabei sollten Sie einen Mietpreisspiegel für Ihre Region zu rate ziehen. Im Mietpreisspiegel finden Sie alle Mieten der letzten sechs Jahre für Wohnungen an einem Ort mit gleicher Ausstattung. Wenn Ihre aktuelle Miete darunter liegt, können Sie die Miete anpassen.

Hier gelten verschiedene rechtliche Rahmenbedingungen für die Erhöhung. 

  • Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen.
  • Sie müssen die Mieterhöhung schriftlich mitteilen.
  • Die Mieterhöhung muss begründet werden.
  • Sie müssen den Mietpreisspiegel angeben, der beweist, dass die Miete aktuell unter der ortsüblichen Miete liegt.
  • Die neue Miete gilt erst ab dem dritten Monat nach Bekanntgabe
  • Sie dürfen die Mieterhöhung nur alle 15 Monate durchführen.
  • Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um Einspruch zu erheben oder zu kündigen.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Sie haben vor Ihr Mietobjekte zu modernisieren? In einem solchen Fall und wenn bestimmte Kriterien erfüllt werden, mehr Miete verlangen. Damit dies umsetzbar ist, sollten Sie folgendes berücksichtigen:

  1. Die Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich mitgeteilt werden. Aber vorsichtig, eine E-Mail ist nicht ausreichend.
  2. Der Mieter darf die Miete während der Umbaumaßnahmen mindern. Dies ist aber nur dann zulässig, wenn die Bewohnbarkeit eingeschränkt ist. Bei energetischen Sanierungen darf keine Mietminderung in den ersten drei Monate seitens der Mieter gefordert werden.
  3. Seit dem 1. Januar 2019 darf der Vermieter, acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen. Vorher waren es elf Prozent.
  4. Außerdem gibt es eine neue Kappungsgrenze, denn der Mietpreis darf nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Beträgt die Miete bis zu sieben Euro pro Quadratmeter, darf es nur eine Anhebung von maximal zwei Prozent sein.

Vertragliche Mieterhöhung laut Indexmiete

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine vertragliche vereinbarte Mieterhöhung. Damit einigen sich Mieter und Vermieter darauf, dass sich der Mietpreis am Preisindex des Statistischen Bundesamtes für die Lebenshaltung der privaten Haushalte innerhalb Deutschlands orientiert.

Voraussetzungen dafür sind:

  1. Auch hier muss die Vereinbarung schriftlich festgehalten werden.
  2. Die einzelnen Mieterhöhungen dürfen nur mit einem zeitlichen Abstand von mindestens einem Jahr durchgeführt werden.
  3. Die Berechnung sowie der neue Mietpreis müssen offengelegt werden.
  4. Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 558 BGB müssen eingehalten werden. Demnach darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht wesentlich übersteigen.

Mieterhöhung bei Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Form der Mieterhöhung, bei welcher eine zukünftige, regelmäßige Mietpreisanpassung festgelegt wird. Die Vorteile sind:

  • Vermieter haben weniger Verwaltungsaufwand und eine Mieterhöhung geht einfach vonstatten.
  • Mieter wissen vorab, womit sie rechnen müssen.

Es gibt aber auch einen Nachteil, der sich für Mieter ergibt:

  • Wenn vor Ort keine Mietpreisbremse greift, kann sich für den Mieter der Nachteil ergeben, dass die Staffelmiete über die ortsübliche Vergleichsmiete steigt.

Auch hier muss zwischen den einzelnen Preisanpassungen mindestens ein Jahr liegen.

Eine Sanierung ist oft teuer, kann sich aber im Verkauf der Immobilie durch einen höheren Kaufpreis lohnen. Es kommt auf den Einzelfall an und sollte vorab von einem Profi beurteilt werden.

Was ist besser: Sanierung oder Verkauf für Bastler?

Was ist besser: Diskret verkaufen oder jedem davon erzählen?

Wer diskret gut verkaufen möchte, hat dafür gute Gründe und braucht eine erprobte Strategie. Jedem davon erzählen fördert nicht immer die Attraktivität der Immobilie.

Zu teuer, zu günstig? Der Mietspiegel gibt Auskunft

Sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen ist der Mietspiegel ein wichtiges Begründungsmittel für die Festlegung der zulässigen Miethöhe. Ein Mietspiegel spiegelt die Mietpreisentwicklung der vergangenen sechs Jahre wieder.

Wer zum ersten Mal einen Mietspiegel in Händen hält, kann sich angesichts der schieren Menge an Tabellen und Anhängen schnell überfordert fühlen.

Im Grunde funktionieren aber alle Mietspiegel nach vergleichbaren Prinzipien. Wir zeigen Ihnen gerne wie und beraten Sie in Angelegenheiten rund um dieses Thema.

Profitieren Sie von über 20 Jahren Erfahrung und sparen dadurch viel Zeit. Verlieren Sie nicht den Überblick, verpassen Sie keine Fristen mehr und lassen sich regelmäßig über rechtliche Anforderungen informieren. Sie überlassen die Arbeit einem Profi und können sich entspannt zurücklehnen. Wir freuen uns darauf Sie kennenzulernen.

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