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Streit um eine einzelne Tasse? Immobilien als Erbe

Fast jedes zweite Erbe in Deutschland enthält eine Immobilie. Das vererbte Eigenheim ist dabei oft das Zünglein an der Waage, das entscheidet, ob eine Erbschaft wertvoll ist oder nicht. Wer eine Immobilie erbt, kann sich also theoretisch freuen. Praktisch geht das Erbe natürlich meist mit der Trauer um einen geliebten Menschen einher – und mit einer Menge an ungeklärten Fragen und bürokratischem Aufwand. Das sollten Sie wissen, wenn Sie eine Immobilie erben oder vererben.

Das Testament des Verstorbenen ist der Spiegel des Lebenden

Liegt ein Testament vor, vereinfacht das den Erbprozess meist erheblich. Denn dann hat der Vererbende viele wichtige Fragen zur Erbimmobilie schon im Voraus beantwortet. Eventuell ist hier ein Alleinerbe für die Immobilie festgelegt, oder es wurde dem Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht zugesprochen oder sonstige Bedingungen wurden an das Erbe geknüpft. 

Ein Testament kann entweder bei einem Notar aufgesetzt werden oder aber handschriftlich verfasst und unterschrieben werden. Erstere Version ist meist rechtssicherer, denn oftmals sind Forderungen, die der Verstorbene ohne rechtliche Beratung aufgeschrieben hat, vor Gericht nur schwer haltbar. So kann eine Immobilie beispielsweise nicht immer vollständig an einen Alleinerben vererbt werden. Denn gibt es weitere Erben, denen ein gesetzlicher Pflichtteil zusteht, muss dieser durch die restlichen Vermögenswerte im Erbe abgedeckt werden.

Eine geerbte Immobilie geht auch immer mit einer wichtigen Entscheidung einher: Was soll mit dieser Immobilie geschehen. Oftmals ist es schwer einzuschätzen, ob ein Verkauf oder eine Vermietung sich eher anbieten. Auch die Entscheidung, ob Erben selbst in der Immobilie wohnen wollen, ist nicht immer leicht getroffen. Hier ist es ratsam, sich gut mit der Situation auseinanderzusetzen und im Idealfall auf die Beratung eines Experten zurückzugreifen.

Erbe und Grundbuch

Jeder der eine Immobilie besitzt, muss im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings wissen die wenigsten Hauseigentümer, warum die Einträge so wichtig sind. Fehlinformationen können nämlich verheerende Folgen nach sich ziehen. Daher ist es wichtig diese zu verstehen und richtig zu nutzen um später keine bösen Überraschungen zu erleben.

Das Szenario: Die neue Eigentümerin ist verstorben und ein Testament hat sie nicht aufgesetzt. Da sie unverheiratet blieb erben ihre Kinder zu gleichen Teilen. Das gilt auch für die Immobilie. Während nun die Tochter gerne in das Haus ihrer Mutter einziehen möchte, will ihr Bruder seinen Anteil lieber verkaufen. 

Die Erbengemeinschaft

Nun möchte man glauben, der Sohn kann seiner Schwester seinen Anteil ganz einfach verkaufen, doch so simpel ist das nicht. Denn die beiden Erben bilden zunächst eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über das Haus verfügen kann. Um das zu ändern, müssen die beiden einen Auflösungsvertrag bzw. Erbauseinandersetzungsvertrag aufsetzen und diesen notariell beglaubigen lassen.

Die Erbauseinandersetzung

In diesem Vertrag wird festgelegt, mit welcher Summe die Erbin des Hauses ihren Bruder auszahlen muss. Hierfür ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Den lassen die beiden von einem Immobilienexperten ermitteln. Dabei müssen auch alle Schulden bzw. Hypotheken einbezogen werden, die noch abzuzahlen sind. Denn auch das ist im Grundbuch hinterlegt und wird an den neuen Besitzer weitervererbt. Das Haus ist in unserem Beispiel der einzige wertvolle Teil des Erbes, da die Mutter über keine großen Summen an Geld oder andere wertvolle Besitztümer verfügte. Wäre das der Fall gewesen, hätten ihre beiden Erben sich auch dazu entschließen können, die verschiedenen Besitztümer im Erbauseinandersetzungsvertrag untereinander aufzuteilen.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Die Tochter kann den angemessenen Betrag aufbringen. Doch bevor sie zur alleinigen Eigentümerin des Hauses wird, muss sie den Grundbucheintrag ändern lassen. Dort ist nach wie vor die verstorbene Mutter als Eigentümerin eingetragen. Um den Grundbucheintrag kostenfrei zu ändern, haben Erben in Deutschland zwei Jahre lang Zeit. Eine spätere Änderung ist möglich, aber kostenpflichtig. Damit diese Änderung vorgenommen werden kann, muss der Erbanspruch nachgewiesen werden. Dafür lassen sich die Erben einen Erbschein ausstellen. In Fällen wo ein Testament vorliegt, gilt auch dieses als Legitimation – vorausgesetzt der Besitzanspruch geht daraus klar hervor. In unserem Szenario wird die neue Besitzerin außerdem den Auflösungsvertrag vorlegen, um sich alleine in das Grundbuch eintragen zu lassen.

In jeder Lebensphase an Ihrer Seite

Sie haben ein Haus geerbt und wollen es gerne verkaufen? Bevor Sie eine sichere Entscheidung treffen, sind viele Fragen zu stellen und zu beantworten. Wir lassen Sie dabei nicht alleine und unterstützen Sie durch die Vermittlung an kompetente Partner aus unserem Netzwerk. Profitieren Sie von den besten Verbindungen zu ausgesuchten Experten im Bereich Steuern, Recht, Finanzen und Versicherung. Sie erhalten schnell Termine um alle Fragen zu klären. Kontaktieren Sie uns jetzt, wir stehen Ihnen gerne zur Seite.

Ein Szenario: Die Nachlassimmobilie

Wer sich dazu entscheidet, seine Immobilie zu vererben, sollte im Idealfall klare Regelungen getroffen haben, was mit Haus oder Wohnung nach seinem Tod passieren soll. In vielen Fällen ist dies jedoch nicht der Fall und es kommt schnell zum Streit unter den Hinterbliebenen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Für meine Anghörigen sollte ich notieren

  • Wo sich mein Testament befindet
  • Wo ich Dokumente wie Geburtsurkunde, Ausweis usw. hinterlegt habe
  • Wo ich die Steuerunterlagen aufbewahre
  • Wer welche Vollmachten besitzt
  • Welche Versicherungen zu benachrichtigen sind
  • Nummer und Verwahrort der Sterbeversicherung
  • Wo ich meinen Bestattungsvertrag aufbewahre
  • Eine Liste der On- und Offline-Passwörter
  • Bestehende Verträge und Accounts auflisten

Diese Möglichkeiten gibt es für die Erbengemeinschaft:

Die Immobilie wird verkauft

Möchte keiner der Erben die Immobilie selbst beziehen oder ist man sich nicht einig, wer einziehen darf, entscheidet sich die Erbengemeinschaft oft dafür, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Dabei muss jeder der Erben den Kaufvertrag unterschreiben und von einem Notar beurkunden lassen. Um Unstimmigkeiten über den Verkaufspreis vorzubeugen ist ein Immobiliengutachten sinnvoll. In diesem Zuge entscheiden sich viele dafür, den Immobilienverkauf von einem Makler vornehmen zu lassen. Schließlich haben Angehörige im Trauerfall nur wenig Zeit, Ressourcen und Nerven, sich um den Verkauf umfassend zu kümmern.

Einer der Erben kauft die Immobilie

Eine weitere Möglichkeit ist, dass ein Erbe den anderen die Immobilie zu gleichen Teilen abkauft, sprich: Gibt es vier Erben, muss er jedem der drei anderen 1/4 des Immobilienwertes auszahlen, dann gehört ihm selbst die Immobilie. Um Sicherheit zu haben, empfiehlt sich hier ein Immobiliengutachten, das juristisch bindend ist – ein so genanntes Verkehrswertgutachten. Die anderen Erben müssen bei Auszahlung Ihren Erbanteil an den Käufer übertragen.

Die Immobilie wird verschenkt

Der Immobilieneigentümer kann zu jeder Zeit seine Immobilie an einen Erben verschenken – also entweder im Todesfall, aber auch schon zu Lebzeiten. So wird eventuellen Nachlassstreitigkeiten vorweg gegriffen. Ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag ist dabei zwingend notwendig.

Diese Fragen sollten Sie sich stellen, wenn Sie eine Immobilie erben

Bin ich Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?

Gibt es kein Testament, so entscheidet die gesetzliche Erbfolge darüber, wem ein Teil der Immobilie zusteht. Erben ersten Grades sind Kinder und Enkelkinder, Ihnen steht in jedem Fall ein Pflichtteil zu. Auch der Ehepartner wird mit mindestens einem Viertel des Erbes bedacht. Erben der zweiten und dritten Ordnung werden nur berücksichtigt, wenn es keine Erben der ersten Ordnung gibt. Sollten Sie also das einzige Kind Ihres verstorbenen Elternteils sein und selbst keine Kinder haben, so sind Sie Alleinerbe. In den meisten Fällen gibt es nach der gesetzlichen Erbfolgeregelung jedoch mehrere Erben, die dann eine Erbengemeinschaft bilden. Diese Erbengemeinschaft stellt eine juristische Person dar, die Entscheidungen zum Erbe gemeinsam treffen muss. Es kann also nicht ein Erbe entscheiden, seinen Anteil der Immobilie zu verkaufen, während ein anderer seinen Anteil behält. Hierzu muss ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, in dem genau festgehalten wird, wem welcher Teil des Erbes zusteht.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn ob und wie viel Erbsteuer Sie zahlen, hängt davon ab, wie viel die Immobilie wert ist, in welchem Verwandtschaftsverhältnis Sie zum Erblasser stehen und wie die Immobilie genutzt wird. Erben Sie von Ihren Eltern, so liegt der Steuerfreibetrag bei 400.000 Euro. Ist Ihre Immobilie weniger Wert, müssen Sie also keine Erbschaftssteuer zahlen. Erben Sie hingegen von Ihren Großeltern, so liegt der Freibetrag bei nur noch 200.000 Euro. Oft lohnt es sich eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch einen Immobilienexperten, zum Beispiel einen Makler, einzuholen, denn das Finanzamt orientiert sich bei der Schätzung lediglich am örtlichen Preisspiegel. Individuelle Merkmale der Immobilie, wie etwa ein feuchter Keller oder schlecht isolierte Fenster, werden nicht berücksichtigt. Auch die Höhe der zu zahlenden Steuer ist abhängig vom Immobilienwert.

Eine Befreiung von der Erbschaftssteuer ist übrigens dann möglich, wenn es sich bei dem Verstorbenen entweder um Ihren Ehepartner oder ein Elternteil handelt, das vor dem Tod in der Immobilie gelebt hat. Wenn Sie bereits in der Immobilie wohnen oder unmittelbar nach dem Erbantritt einziehen und mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben, so fällt keine Erbschaftssteuer an.

Angehörige absichern

Mit dem Thema Erbschaft möchte man sich am liebsten so wenig wie möglich befassen – der eigene Tod oder das eines nahestehenden Menschen ist nichts, mit dem man sich auseinandersetzen möchte. Dennoch ist es im Ernstfall eine große Erleichterung für alle Beteiligten, wenn bereits vorgesorgt wurde. Denn wer heute schon alle Weichen für Morgen stellt, kann beruhigt in die Zukunft blicken. Wir beraten Sie hierzu gerne und treffen mit Ihnen gemeinsam alle notwendigen Entscheidungen.

Wer heute schon vorsorgt, muss sich keine Gedanken mehr über morgen machen: Gerne beraten wir Sie zu Ihren Möglichkeiten, was mit Ihrer Immobilie im Erbschaftsfall passieren soll.

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